由于我国土地权属的多元化，使我国土地权利抵押复杂多态，抵押权的效力、抵押权实现的过程也呈现很大差异，这种差异本质上是法律对土地权利流转性规定的不同。因为土地权利的担保价值最终要通过处分和流转实现，能否顺利对土地权利进行处分流转是担保价值和效力能否顺利实现的本质要求。在担保业务实践中，面对不同的土地权利，该如何评价其对保障力？本文尝试通过土地权利流转性能对土地权利抵押担保的效力进行探讨。
一、我国目前土地权利的类型
中华人民共和国土地管理法规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
此规定明确了土地所有权结构二元化，权利主体为国家和集体，这个主体具有专属性，这就限制了土地所有权向其它主体的流转。法律同时规定土地使用权可以流转。
 二、可以设定担保权利的土地权利
1、国有土地使用权
（1） 划拨
根据国务院1990年5月19日颁布的《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例》和国家土地管理局1992年2月24日颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第三条规定“符合下列条件的，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府交付土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
可见，划拨土地分两种情况，一种是用于公益事业或国家重点工程项目土地使用权，不得进行转让、抵押、出租等。另一种是由于历史原因形成的企业等其它组织的商业或经营用地，法律允许它们作市场化处分，将之转化为可流转的出让土地使用权。
　　《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
　　因此，以划拨方式取得土地使用权的，须经有批准权的市、县人民政府审批后，方可进行转让。未经政府部门批准擅自转让划拨土地使用权的，所签订土地使用权转让合同应属于无效合同。
（2）出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
国家依法实行国有土地有偿使用的制度
土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
在出让土地的抵押中存在不同的情形，影响到土地使用权抵押的效力，抑或影响到其抵押价值：
①抵押人未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金
　　 我国实行的是土地有偿使用制度。
　　《城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；…”可见，按出让合同约定支付全部土地使用权出让金是转让土地使用权必须具备的前提条件，属于强制性规定。即使已取得国有土地使用证，但未全部支付土地出让金的，也不具备法定的转让条件，所签订的土地使用权转让合同应属于无效合同。
但是，此种情形不影响土地使用权抵押的效力，抵押是物权行为，以登记为公示方式，只要抵押权人在相关部门办理了抵押登记即对土地使用权拥有抵押权。并且抵押体现的是物的担保功能，而不是交换功能，抵押权的设立并不直接或必然导致土地使用权的流转，只有抵押权人实现抵押权的时候，需要以拍卖、变卖所得价金优先交纳出让金。亦即抵押权人只能在欠缴的土地出让金以外优先受偿。所以，在评价所抵押的土地使用权的抵押价值时，是否缴清土地出让金是其重要因素。
②抵押人需依法取得土地使用权证书
　　根据有关规定，土地使用证是用地者取得土地使用权的唯一合法凭证。抵押是土地使用权人为自己的权利设置负担，是对权利的一种处分行为，是否拥有处分权需以土地使用权证为依据。所以无论是以出让还是划拨方式取得土地使用权，在未依法取得土地使用权证书之前，与他人签订国有土地使用权抵押合同、转让合同，违反了法律的强制性规定，应属于无效合同。
　　③抵押人需对土地进行投资开发或投资开发达到法定条件
　　此种情形是针对以出让方式取得土地使用权的转让方的要求。根据法律规定，取得国有土地使用权须具备法定条件，即持有计划部门的建设项目立项批文、城市规划部门颁发的用地规划证书等。没有具体的建设项目不得申请用地，取得土地使用权后，须按出让合同约定进行开发建设，炒卖土地为法律所禁止。
　　《城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：…（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”根据该条规定，凡房屋建设未完成开发投资总额的百分之二十五以上、成片开发土地未形成工业用地或者其他建设用地条件的，不得转让国有土地使用权，否则，所签订的国有土地使用权转让合同因违反法律的强制性规定而无效。
所以，如所抵押土地使用权存在未按出让合同进行开发建设的情形，在变现时将影响其是否能顺利进入流通市场实现其担保价值。
　　④需其他共有人书面同意转让（抵押）共有土地使用权
　　土地使用权共有的情况较为少见。一般指的是合作开发、联合建房用地和城市居民的私人建房用地。一方转让土地使用权的，须经其他共有人的书面同意，其他共有人有优先购买权，否则，转让行为构成对他人权利的侵害。
　　《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：…（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；…”故未经其他共有人书面同意的，所签订的土地使用权转让、抵押合同亦应属于无效合同。
　　⑤非为司法和行政机关依法限制转让的土地使用权。
　　土地使用权作为具有重大经济价值的财产权利，经常因与使用权人有关的经济纠纷而被债权人申请司法机关裁决采取查封等强制措施，用以保证诉讼目的的实现。也可能因权属争议或其他原因被土地管理等行政机关决定采取限制性措施。司法、行政机关做出裁决、决定后，通知土地管理部门协助执行，该宗土地的抵押、转让行为即被依法禁止。以被采取司法或行政限制的土地使用权作为标的物的而签订的抵押、转让合同属于无效合同。
　　⑥不存在权属争议的土地使用权
　　根据法律规定，土地使用权发生争议，应先经人民政府处理，对处理不服的，可以向人民法院起诉。根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，有争议的土地使用权不得转让。因此而签订的土地使用权转让合同，也应当被认定为无效合同。
（3）土地租赁权
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
    可见，在土地使用权出租中，并不发生土地使用权的权属转移，出租人作为土地使用权权属登记人，仍应负担交纳原相应土地税费的义务，而且承租人取得承租权后必须受原出让合同、租赁合同中对土地开发、用途等方面的限制，上述因素都将大大减少土地使用权出租的投机性。
《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”
①国有划拨土地使用权的租赁
国家是不允许划拨土地使用权的单独出租的。不过，对于划拨土地使用权随同建筑物一起出租的，法律是允许的。但房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
②国有出让土地使用权的租赁
国有出让土地使用权的租赁权可以质押，但对该质押权的价值和效力的评价取决于该租赁权租赁期限的设定和租金的交付情况。因此质押权无法建立登记、交付等公示方式，所以不能对抗善意第三人。
2、集体土地使用权
此种土地权利的抵押比较复杂
（一）《土地管理法》第14条第2款规定，在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。这里的承包经营权，实质即为集体所有农业用地的土地使用权，调整行为实质上就是土地使用权有条件的转让，所以集体土地使用权的转让需经村民代表大会通过及报上级机关批准。
承包经营的集体土地使用权的流转（从担保的角度看即是抵押）又存在下列不同情形：
（1）耕地、自留地、自留山等农用集体土地的使用权的转让只限定在一定范围内个别情形的集体成员之间，并以不改变土地用途为为条件。它是禁止进入市场流通体系的。
（2）；荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地经发包方同意可以依法抵押。【《担保法》第三十四条：下列财产可以抵押：……（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。】
（二）《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
（三）《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。出卖村民住宅是一种客观现象，政府职能部门所能控制的是不批给新的宅基地。但老的宅基地出卖后应当怎样办理过户手续，法律没有规定。（《担保法》规定下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。）所以，宅基地应排除在抵押的范围之外。
（四）《土地管理法实施条例》第6条规定，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必领向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。毫无疑问，这里的土地使用权，应包括集体和国有在内，而且是特指有建筑物和构筑物的土地使用权。《担保法》第36条规定：乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
三、土地权利抵押生效的要件
1、登记
《担保法》第41条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十九条、当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
很明显，担保法采取登记生效主义，担保法司法解释在一定情况下兼采登记对抗主义。那么，未经登记的抵押合同产生什么样的法律效力呢？比较常见的情形一种是因为有些登记部门不办理该项抵押登记，此时适用担保法司法解释，由抵押人向抵押权人交付土地使用权证，抵押权人对该土地使用权取得优先受偿权，但不得对抗第三人。这是因为此做法有悖于物权的公示性，对第三人是不公平的，当然，仅限指善意者。另一种情形是因为高昂的评估费用和繁琐的抵押程序使抵押权的成本过高，抵押权人放弃了登记，此时，抵押合同不生效，即并未建立抵押合同所追求的抵押权，如果债权得不到清偿，只能作为一般债权要求以抵押物清偿，但并无任何优先权效力。
2、其它要件（房地合一原则）
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
　　地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
四、担保实务中常见问题的法律障碍及漏洞弥补
1、土地使用权权利证书名称和实际使用人不一致
债务人以其未办理过户登记的土地使用权作为抵押物是担保实务中比较常见的情形，从其土地使用权转让合同、付款凭证都佐证其拥有该宗土地的使用权。但是物权法定原则的首要原则是权利公示，未办理转让登记就不能认为其为该土地使用权的权利人。逻辑上说，在该土地使用权上建立的以未明示的权利人为抵押人的抵押权当然的不成立。
2、土地使用证是否符合法律规定的核发级别
农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
　　 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
　　 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。
征收下列土地的，由国务院批准：
　　 （一）基本农田；
　　 （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
　　 （三）其他土地超过七十公顷的。
　　 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
3、开发区出让土地使用权的效力
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释：第2条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
4、受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
5、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
6、无权抵押中抵押人的责任。
担保实务中常见的情形是无权抵押和无效抵押，在此种情形下抵押责任如何呢？担保人是否要在抵押物价值范围内承担赔偿责任呢？这种情况下要视债权人的主观状态而定，如果抵押人无重大过错而抵押权人又未尽到合理的审查义务，例如，抵押人提供集体土地使用权作为抵押物，而抵押权人接受，此无效抵押的情形下，抵押权人对抵押物是否符合法律规定的一般审查义务都未尽到，应视为其明知或应知合同无效，造成的损失抵押权人并不享有请求赔偿的权利。除非抵押人有欺诈行为，例如伪造抵押物的所有证或者隐瞒抵押物共有事实导致抵押权人的损失应当承担赔偿责任。

一、项目实施的背景
世行/GEF(全球环境基金)中国节能促进项目，是我国政府利用全球环境基金（GEF）的赠款和世界银行等贷款的支持，与全球环境基金（GEF）和世界银行这两个国际机构在节能与温室气体排放控制领域的重大合作项目，同时也是我国政府推进节能机制转换的重大举措。
1998年世行/GEF(全球环境基金)中国节能促进项目（一期）开始实施，在一期实施取得成功的基础上，2002年，针对（一期）在实施过程中存在的潜在EMCo发展过程中对合同能源管理模式认识不足、EMCo运营能力短缺、资金短缺且缺乏融资能力的问题，从扶持建立更多EMCo服务企业的目的出发，我国政府决定在该项目（二期）的实施中，将GEF(全球环境基金)赠款的绝大部分用作EMCo商业贷款的专项担保基金，从而帮助更多的EMCo易于获得实施节能项目的商业贷款，同时帮助他们建立和积累良好的信贷记录。
中国经济技术投资担保有限公司（中投保）承担了项目二期EMCo潜在企业的融资担保的实施工作，并与各地担保机构达成了共同承担EMCo项目担保的协议。山西省中小企业信用担保有限公司是第一家与中投保签定共同承担EMCo项目担保协议的省级担保机构。
2003年11月13日“世行/GEF(全球环境基金)中国节能促进项目（二期）”正式启动。
二，项目概况
某市×××××有限公司是1997年经市工商局注册成立的、经省科技厅认定的一家从事工业锅炉环保技术和煤炭资源综合利用的研制和开发的民营科技型企业。该公司开发研制的用于工业锅炉的锅炉给煤器和锅炉给煤装置两项技术，获得国家实用新型专利，该技术解决了我国工业锅炉中使用最多的链条锅炉在使用过程中，燃烧不成分，向大气超标排放污染物的难题，由省科技、环保部们向社会推广使用。该公司研制的结合锅炉换型和锅炉改造配套使用的环保型煤生产技术获得了国家科技部国家级火炬计划项目证书，使用该型煤生产技术生产的型煤在不改变、不降低发热量的前提下，经合理配比，解决了我省焦炭生产中的废弃物焦粉和劣质煤的综合利用问题，降低了优质煤的使用。该产品具有冷强度高、防水性好、固硫率高、残炭率低和燃烧性好等特点，在国内同类产品中处于领先的地位。经国家环保部们的测试，使用该公司的锅炉改造技术和环保型煤，与同类型、同吨位未改造的锅炉相比教，在锅炉的燃烧过程中，可以节约原煤20％以上， 减少SO2的排放量63％，氢氧化物的排放可降低54％，烟尘减到国家允许排放的1以下。烟尘和SO2排放达到国家一类标准，其中60％以上的固硫率居全国先进水平，使用该公司的技术基本上实现了锅炉在燃烧过程中的无烟化燃烧。
但是，该公司的技术虽然经过有关部门多次试验的检测，认为符合国家的环保要求，有向社会推广使用的现实意义，该公司也已经有多次小批量的在不同的锅炉上试验取得成功的经验，可由于各种主客观因素的影响，到2002年，该公司的发展始终徘徊不前，起研究成果和技术还几乎处于尘封的状态，无法向产业化转化，无法大规模的向社会推广。
2002年我国在青岛召开的世行/GEF（全球环境基金）中国节能促进项目（二期）工作会议上，国家决定把按照“合同能源管理”机制运作模式的“节能服务公司（EMCo）的推广”作为世行/GEF(全球环境基金)中国节能促进项目（二期）工作的重点，在我国培育和扶持一批新EMCo的创建和发展，奠定一个具有可持续发展的EMCo市场的框架。同时，利用GEF(全球环境基金)的赠款作为基金，在国内建立为新EMCo的项目融资提供帮助的担保机制。
世行/GEF（全球环境基金）中国节能促进项目（二期）的工作重点和建立为新EMCo的项目融资提供帮助的担保机制介入的实施，为该公司环保技术的转化和向社会大规模的推广提供了条件，给该公司的发展带来了契机。正是这次会议，省担保公司注视到了该公司，该公司进入了我们的视野，通过我们对该公司认真的调查和分析，我们认为：
1、从我国的实际情况看，在很长一段时间内，煤炭还是我国主要的能源来源，随着我国经济的发展，我国煤炭资源的供应将日趋紧张，对煤炭资源的综合利用和节约能源的使用势在必行，该公司的技术和产品的切入点就在综合利用和节约使用能源上，因此，它符合国家和省内的产业政策，属于国家重点扶持和支持发展的行业，市场的拓展空间较大。
2、从科学的发展观出发，保护环境，防止环境污染，加大环境污染的治理力度，已经成为各级政府的共识，特别是我省环境污染比较严重的现实和省委、省政府提出建设“绿色山西”的工程，对环境治理的政策推进力度和资金的投入会逐步加大。政府的推进力度对环保产业发展的社会环境和经济环境会随之改变，该公司的发展会加快，有做大做强的可能。
3、该公司的技术是在原有的锅炉上加装该公司的专利产品给煤器，操作简单、易行、经济，在政府的政策推动下，在投资不大的情况下，可以达到环保的要求，向社会推广的难度小，容易被客户接受。同时，经改装后的锅炉无法再燃烧原煤，改造后的反弹小，有利于环保目标的实现。
4、该公司的技术和产品已经是成熟的技术，其技术和产品已经得到国家有关部门的认可， 在国内有相类似的技术和产品已经在运用，项目实施的技术风险小；在经营过程中，对每一客户的金额不大且分散，可能形成的风险在可以控制的范围内。
5、该公司的产品和经营模式，符合世行/GEF（全球环境基金）中国节能促进项目中“合同能源管理”机制运作模式的“节能服务公司（EMCo）”的要求，对该公司通过按照“合同能源管理”机制运作模式的改造和辅导，可以尽快的成为按照“合同能源管理”机制运作模式运作的“节能服务公司（EMCo）”。
由此，我们把该公司作为我省首户按照世行、GEF（全球环境基金）中国节能促进项目“合同能源管理”机制运作模式运作的“节能服务公司（EMCo）“来进行前期的培育和辅导。同时，省担保公司也把进入“世行/GEF（全球环境基金）中国节能促进项目（二期）”贷款担保机制作为一项重要的工作来进行。
三、项目辅导
该公司的技术和产品虽然有很大的市场潜力和发展前景，但该公司生产经营管理等各方面还不规范，与世界银行要求的按照“合同能源管理”机制运作模式来进行运作的要求，还有不少的差距，还有一段距离，还需要企业从经营管理等各方面按照现代企业制度的要求进行整改和熟悉“合同能源管理”机制运作模式的要求。
从2002年10月开始，我们选派专门的项目经理负责该公司的整改，对该公司按照现代企业制度和“合同能源管理”机制运作要求来进行培育和辅导。通过一下几点为企业服务：
1、 经营管理上，帮助该公司建立、健全和完善了各种规章制度，规范了企业财务核算的行为，要求企业按照“合同能源管理”机制的运作方式组织经营活动，熟悉和掌握“合同能源管理”机制的操作要求和方法，按照“合同能源管理”机制的要求对外编制各种可行性报告，对外承揽项目和签署合同。企业已经按照“合同能源管理”机制的运作要求，对10多家客户的近100多吨位的锅炉进行了改造，取得了运作的经验，得到了中投保公司和世行项目办的认可。企业通过了ISO9001-2000质量管理体系认证。企业接受政府的委托，起草制定了我省第一个型煤生产的企业标准.企业的经营活动提升到了一个新的台阶。
    2、在资金的扶持上，针对企业从未与银行有过信贷合作，银行机构一时还难以认可其信用的情况下，我们通过小额委托贷款的形式对其进行扶持。一方面给企业补充流动资金，使企业尽快完善生产设施，具备产业化的条件，扩大生产能力；另一方面通过我们的介入，让银行逐步了解企业，企业熟悉银行信贷的过程，尽快建立起银行与企业之间的信贷关系。通过我们的辅导，有多家银行在跟踪企业，关注企业的发展。在适时的时候给企业提供银行信贷。
     3、提升了企业的影响，在省担保公司的前期辅导下，企业在各方面都发生了变化，企业的社会知名度迅速提高，2004年该公司法定代表人获得山西省人民政府表彰的环境保护先进工作者的称号，该公司获得省环保局“山西省环保企业先进集体”的称号，有多家省、市新闻媒体采访报道了企业，提升了企业的信誉，扩大了企业在行业中的影响，为企业在市场开拓过程中增添了无形的资产。
四、扶持效果
通过省担保公司两年多的前期辅导和向“世行/GEF（全球环境基金）中国节能促进项目（二期）”融资担保的实施机构—中国经济技术投资担保有限公司的推荐，该公司首笔申请的100万元世行节能项目贷款担保，通过了中投保公司的考察评审和世行项目办官员的严格审核，于2004年12月取得由世行节能项目贷款担保基金担保的节能项目贷款。这是我省首家获得世行专项资金担保的节能项目贷款的企业。
到目前为止，该公司通过担保、委托的形式累计取得700余万元资金的支持，这些资金的到位，对促进企业的发展起到了至关重要的作用，促进了企业的快速发展，企业取得了良好的社会效益和经济效益。
1、该公司的技术和产品被太原、晋中两市环保部门确定为当地重点推广的环境治理的技术，特别是在2004年、2005年太原市的环境治理中，经该公司改造的锅炉的数量占到太原市年计划改造数量2/3以上的市场份额，初步形成了规模经营。
2、该公司的销售收入和利润也在不断的增长，该两项分别2003年的50万元，0万元，增加到现在的1500万元,86万元。上交国家的税金从2003年的0.5万元，增加到现在的48万元。同时，企业在发展过程中，通过国家劳动部门在企业不同的岗位上安置了60多名国有企业的下工职工，解决了80多名农村剩余劳动力的就业问题。
3、在企业发展的同时，该公司的项目2004年被晋中市列为市重点推进的“双百工程”，该公司的项目被列为山西省省级环境保护专项资金重点扶持的项目，该公司已经基本具备型煤行业领军的地位。
4、随着省内环境保护力度的加大，该公司的产品因其质量过硬，市场的占有量的扩大，原有的生产能力已经满足不了市场的需求。2005年该公司在太原兴建年产30万吨的型煤加工基地，现已投入使用。目前，该公司45万吨的型煤生产能力为省内最大的型煤加工基地。为企业下一步的发展打下了坚实的基础。
但同时，企业也还存在着如何保持持续快速、稳定发展，如何增强资产实力，如何开辟省外市场，如何开发新的产品、领域等问题需要企业解决。
五、几点认识
我省是煤焦大省，也是国内污染最为严重的地区之一，环境污染的治理是我省的一件大事，引进世行节能专项融资贷款担保，引进和组建按照“合同能源管理”机制运作模式的“节能服务公司（EMCo），对我省的环境治理和环保行业的发展，对众多因融资困难无法发展的企业无疑是一件利国利民的好事。
通过我们对该公司按照“合同能源管理”机制运作模式 “节能服务公司（EMCo）运作申请世行节能贷款担保的操作，有以下几点认识：
1、从我国目前的情况来看，目前从事环境保护行业的企业，绝大多数都是对现有企业污染源的治理，由于所涉及的行业的特殊性，对这些污染源的治理大多数都是依靠政府强制力的力度，政府强制力的力度决定污染企业治污的强度。因此，从总体上说，拥有环保技术的企业在推广自己的技术的前期，资产质量大都不高，基本上都不符合金融机构的信贷条件。
2、如何认识环保型企业的资产质量和负债水平，是需要包括金融机构等部门认真思考的问题。笔者认为，对一些技术成熟且已经过市场运行，证明这些技术确实可行，社会又需要，政府也大力推广的，已有一定的生产规模，只需要一定启动资金既可以产生社会和经济效益的环保型企业，应通过各种方式，采取多种的手段帮助或扶持，使这些企业的技术尽快的发挥效益。同时，应该准确的认识企业的负债率的高低和水平，分析这些负债产生的原因和投入用途等，是生产经营过程中形成的，还是其它与生产经营没有联系的，如是生产经营过程中形成的，一般讲会随着经营状况的好转而降低。从而，准确的判断企业的负债率和负债水平。
3、对环保型企业的扶持，对要求进入“世行/GEF（全球环境基金）中国节能促进项目（二期）”项目的企业应进行必要的筛选，根据该项目运作的要求，不是任何环保项目都能够进入该扶持范围的，该项目主要的条件：一是已经在市场上成熟的技术，二是按照“合同能源管理”机制运作模式已经成立的“节能服务公司（EMCo）三是能够减排CO2等污染物排放的项目，四是该改造的项目未来收益是正数。其它的不能够减排CO2等污染物排放的项目是不支持的。
4、从该项目扶持担保的范围看，我省拥有环保技术和产品的企业，在对我省众多的耗能大户和污染物排放大户（如焦化、煤炭等行业）的改造过程中，应积极建立按照“合同能源管理”机制运作模式运作的“节能服务公司（EMCo），充分利用“世行/GEF（全球环境基金）中国节能促进项目（二期）”贷款担保的贷款，使自己的技术顺利推广，经济效益得到提高，为社会的环境治理作出贡献,为建设“绿色山西”作出贡献。

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随着担保业的不断发展，担保机构在扩大规模、做大业务的同时，如何把握担保的退出时机，有效防范风险更显得尤为重要。下面就某一商贸小企业的担保退出案例进行探讨：
一、项目情况
A公司是以批发为主的小型商贸企业，注册资金50万元，截止2004年末资产560元，负债320万元。在担保公司近四年的担保扶持下，企业曾有了一定的发展。销售收入由2000年的607万增长到2003年的1597万元，担保贷款额也由50万增加到100万元。但2004年经营明显下滑，销售收入、利润较上年分别降低27％、53％。到2005年年初还款前经营状况没有明显起色。
该公司提供的反担保措施为：
（1）关联生产企业B公司保证反担保；
（2）关联服务业C公司保证反担保；
（3）法定代表人个人保证反担保；
（4）法定代表人个人房产保证反担保；
（5）该企业流动库存（不低于100万元）抵押反担保。
二、项目分析
鉴于企业经营情况出现不良的原因，总体分析存在以下问题及风险：
（一）市场风险。由于2004年钢材涨价，致使所售商品购入成本加大，同时人们的消费需求也在发生变化，造成市场形势低迷。
（二）人员调整带来的风险。由于主要业务骨干的调离，不仅带走了一定的业务量，同时增加了市场竞争对手。新业务人员能否尽快的占领市场，有一定的不确定性，这势必直接影响到该企业的发展。
（三）利润空间较小。从2004年经营效果看，实现利润17万元，销售净利率1.46％，可以说利润较低。2005年以来出现亏损，企业的经济效益明显滑坡。
（四）反担保抵押库存一度不足。
（五）反担保提供的保证单位B公司为该公司关联的生产企业。2004年实现销售收入3892万元，利润总额45万元，资产总额9744万元，负债总额7695万元，资产负债率已达79%，担保能力已严重不足。
三、适时选择担保退出
从以上分析看出，该企业由于外部市场及内部管理等因素，造成2004年以来市场萎缩，销售收入、盈利能力降低，反担保也有所弱化。而企业还在继续增加其他渠道融资。为此，选择担保退出应是最佳时机。若继续给予缩量扶持，可能会造成担保风险。因而担保公司在2004年底将其列入关注对象，考虑其曾与担保公司多次合作，有良好的信誉，所以在还款前并没有要求企业强化反担保措施等，致使担保安全退出。
四、引发的思考
通过以上个案分析，退出的时机选择致关重要，丧失了担保退出时机，就可能增加担保的潜在风险。此外退出方式选择是实施退出的关键点和难点，直接影响操作的难易。为此，个人认为：
（一）"要变被动为主动"，将担保退出确定为一种制度和机制安排。
　　确定客户退出的标准和要求，明确退出重点。制定担保客户退出相关指导意见，重点退出处于劣势产业和行业中的一般客户、已发现有潜在风险的正常担保客户等，变被动为主动。对符合退出标准的客户逐个摸底分析，按不同客户的风险程度和退出难度，分类排队，列出清单，逐户、逐笔研究每一笔到期贷款客户的现状、退出的可能性、退出的额度等。
（二）采取"内紧外松"策略，注意做好保密工作。从内部来看，对列入限制类、淘汰类及不符合国家产业政策的客户名单内部从严掌握、从严控制，及时把握企业动态，有步骤地实施退出。对外部而言，在时机尚未成熟时暂时维持与客户的关系，并做好保密工作，时机一旦成熟，及时采取协商或依法诉讼等方式。
以上是笔者由个案引发的粗浅认识，望担保同仁相互交流，共同促进担保业的持续发展。

闲暇之余，信手拈来一本书看，没翻几页，一篇文章引起我的注意，这是一篇短文，说的是这样一件事：在美国纽约有位慈父，一天到晚在土地上辛勤的劳作，希望能给他的孩子们带来幸福的生活，经过他的努力，他成为富甲一方的农场主。他的农场的那块地丰饶肥沃，面积很大，边界是陡峭的山崖，崖下是潺潺的小河流水。
一天他带领自己最小的儿子去庄园里巡视，孩子才5岁，玩心很大。趁他父亲不注意，就溜到园子里一个人去玩了。中午时分，这位父亲寻儿不见，傍晚，他终于发现了儿子，可儿子已经坠入山崖身亡了。遇到如此不幸，他简直要疯了，为了能够天天“看见”他的儿子，他在庄园里给儿子修了一个小坟墓，每当步行到墓前，他都伫立在风中忏悔自己的过失。
这一年是1797年，几年之后，他家道中落，不得不出卖自己的农场，当时，他对买主提出了惟一的要求就是在契约上写上，他儿子的墓必须作为土地的一部分，永远不要毁掉。多少年过去了，土地的主人换了一茬又一茬，孩子的名字早已流失了，但孩子的墓在一张张契约的保护下，完好无损。
一百年后，这块地被政府圈定为格兰特将军的陵园，纽约市政厅遵守该土地的契约，依旧保留该孩子的坟墓，而格兰特将军就安葬在孩子的身边。要知道，格兰特将军是美国第18届总统，南北战争时的北方军统帅，这样显赫的将军，历史的风云人物，死后竟与一个无名孩子比邻而居，孤独百年的孩子，与伟人作伴，不能不说是一个世界绝无仅有的奇观。
1997年，纽约市长来到格兰特将军的陵园纪念将军逝世100周年，作为土地所有者的代表，这位市长亲自签约，承诺让这无名孩子的墓永远存在，并把这个故事刻在了墓碑上……
无独有偶，笔者在看完了这段文字后，又想到了曾看过的另一篇记述我国著名国学大师季羡林先生的一篇文章，说的是这样的事：有位考入大学的农村毛头小伙，在报完到来不及将自己的行李卷送到宿舍，就迫不及待的要看一下燕园，可扛着行李又不方便，他一扭头看到正在散步的80多岁的季羡林先生，季先生朴素的衣着，使这位学生误认为他是一位老校工，于是他就毫不客气的说，老大爷，你有时间吗？我有点事，我想请您给我看一下东西，我去去马上就回来。季先生毫不犹豫就答应了，这学生放下东西，欢快地跑走了。这一走，就将近三个小时，80多岁的季先生就站在那里为这位学生看了三个小时的行李。期间不乏有许多认识季先生的人看到季先生站在那里看行李，都劝季先生回家休息，他们代季先生看，但季先生说，这位学生相信我才让我看，我既然答应了，就应该恪守自己的承诺。等这位学生满头大汗的回来后，季先生微笑着说，天快黑了，宿舍不好找，我送你一段，没有叉路时，我再回家……。待过了几天开学典礼时，季先生坐在主席台上，当校长向同学们介绍这位我国著名的国学大师季羡林先生时，这位学生惊讶的噔大眼睛，好久回不过神来……。
两件事情，让笔者所深思：道理似乎很简单，我承诺了，就一定要做到。这就是信用！
也许是天意的巧合，最近在某市的报纸上报道了这样一件事，有一位老干部在收藏品市场上发现了解放战争中七八十份阵亡烈士通知书，这位老干部出不菲的价格从这位摊贩的手中买回了这些通知书，并且按照这些通知书上的人名和地址，发出询问，寻找这些烈士的亲属，转交这些烈士的信息。这个事情在媒体作报道以后，新闻记者就这些通知书是如何散落到民间采访有关方面的负责人时，该负责人对此的解释和推测，令笔者大惑不解，这位负责人的解释和推测的内容，不想再写在纸上了。但笔者想说的是，不管有多大的难处，与牺牲在这块土地的烈士相比较，将他们最后的信息转告他们的亲人应该不会更难吧？这个要求对这些死去的烈士来说，不会是过分的要求吧？
至于其它信用缺失问题就更多了，随意举几个都会令我们汗颜……开发商拆除民宅的时候，信誓旦旦，自行过渡，两年后保证回迁住进新居，但在这承诺下有十几年的搬迁户尚未搬往新居，还在流浪。经营商为了占用公共场地，不惜把路边树上的树皮剥掉，阻断树的营养供应，让它枯萎、死亡，以达到自己私利的目的。
有人曾开玩笑地说，现在除了自己的亲妈和自己是真的外，其它的你都得提防是假的。是的，当失信变的稀松平常，当怀疑和提防成为社会必备的社交常识，当诚信成为古老的传说，当一诺千金成为海市蜃楼时，你想这个社会还会有前进的希望吗？
“国无信而不兴，人无信而不立。”这是一句老话，在我们这个具有五千年文明历史的、信奉仁义礼智信的国度，道德修养理应做得更好。令人欣慰的是政府已经着手引导企业加强信用管理，帮助企业不断提升自身的信用能力，大力发展信用中介服务机构。其中信用担保公司以自身的信用独立、客观、公正、平等地以第三者身份为各行各业提供信用产品和服务，为大力提升中小企业的信用能力发挥了重要作用。我们有理由相信，信用作为一个道德、商品或是资本将在经济社会交往中发挥越来越大的作用。